關于《長沙市望城區個人建房管理辦法》的解讀

2019-07-25來源: 望城區
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為進一步規范全區個人建房管理工作,根據《中華人民共和國土地管理法》、《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《關于規范和改進農村宅基地管理的實施意見》(長國土資政發〔2018〕46號)、《長沙市“五治”工作三年行動計劃(2018-2020)》(長政辦發〔2018〕25號)、《長沙市望城區城鄉居民建房管理規定(試行)》(望政辦發〔2016〕39號)以及相關法律法規的規定,結合望城區實際,制定了《長沙市望城區個人建房管理辦法》(望政辦發〔2019〕9號)。現將有關情況解讀如下:

一、修訂背景

1、2016年5月30日實施的《長沙市望城區城鄉居民建房管理規定(試行)》(望政辦發〔2016〕39號)有效期為2年,現已失效。

2、2018年7月25日印發的《長沙市望城區農村“五治”工作三年行動計劃(2018-2020年)》(望政辦發〔2018〕74號)規定。

3、2018年市國土部門出臺《關于規范和改進農村宅基地管理的實施意見》(長國土資政發〔2018〕46號)。

二、修訂依據

1、《中華人民共和國土地管理法》;

2、《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》;

3、《關于規范和改進農村宅基地管理的實施意見》(長國土資政發〔2018〕46號);

4、《長沙市“五治”工作三年行動計劃(2018-2020)》(長政辦發〔2018〕25號);

5、《長沙市望城區城鄉居民建房管理規定(試行)》(望政辦發〔2016〕39號)。

三、主要內容

《長沙市望城區個人建房管理辦法》共六章三十六條,在《長沙市望城區城鄉居民建房管理規定(試行)》(望政辦發〔2016〕39號)基礎上,按照從嚴審批、從嚴管理、從嚴問責的基本原則,對個人建房管理規定進行了修訂,具體內容如下:

(一)內容更加全面

1、重建安置方面。增加重建安置小區建房管理相關內容(第十九條至第二十四條),從選址、報批、規劃編制、分配、審批程序、結余處置等方面做了詳細規定。

2、國有土地個人建房方面。改建房屋程序中增加了自然資源和住建的方案審批環節(第二十八條),內容更為完善。

3、多規合一方面。增加“多規合一”相關內容(第四條),規定個人建房應當服從規劃管理,自然資源部門應按“多規合一”編制村莊規劃,將具有鮮明山水和文化特色的古村落等納入村莊規劃保護范圍。

(二)審批更加嚴格

1、集體經濟組織成員身份認定標準更加規范和嚴格(第三條、第十四條)

農林部門負責制定集體經濟組織成員身份指導意見;村(社區)須召開集體經濟組織成員代表大會,經大會討論通過后,在本集體經濟組織內張榜公示7個工作日,公示期滿且無異議的,出具屬于集體經濟組織成員的證明材料;街鎮負責審核和建立、更新數據庫,并進行管理。

2、宅基地建房審批范圍控制更嚴(第六條)

經開區、都市區規劃范圍內,符合建房條件的集體經濟組織成員申請建房,由街鎮積極引導實行預安置;非都市區范圍內引導實施集中居住。

3、重要主干道旁邊原則不審批個人建房(第六條)

金星大道、雷鋒大道、瀟湘大道、黃橋大道、湘江大道、芙蓉大道、金洲大道、319國道、北橫線、長益復線、普瑞大道、長望路、旺旺西路等城市主干路兩廂及其他重要基礎設施兩廂規劃控制范圍內(如千萬伏以上電力線路、天然氣和石油管道、鐵路、高速公路、湘江大堤及一級支流等按國家規范控制)按有關要求、規定控制,如確需建房的由街鎮報區個人建房聯合會審定。

4、禁止非本集體經濟組織成員購買宅基地或房屋(第十二條)

非本集體經濟組織的農村居民和城鎮居民在農村購買宅基地或房屋的,資規局不得為其批準宅基地或辦理不動產權證。

5、嚴格“建新拆舊”管理(第十三條)

集體經濟組織成員提出易基新建住宅時,應當向街鎮作出自行拆除舊宅的承諾并上交原宅基地批準文件,房屋竣工后60日內,由街鎮監督建房戶將原宅基地上房屋拆除到位,在舊宅未拆除前,街鎮不得組織對新建房屋進行驗收、資規局不得發放不動產權證。

6、嚴格管理重建安置小區安置戶申請加層(第二十三條)

申請加層的,住建局根據第三方檢測意見對建筑加層的結構安全簽署明確意見,資規局征求相鄰住戶書面意見后,按審定的修建性詳細規劃進行審批。

7、嚴格控制國有土地建房(第二十五條、第二十六條、第二十八條)

(1)對已取得批準文件超過2年未建設的,需按要求重新辦理審批和報規報建手續。

(2)國有土地上居民改建房屋按建設項目審批程序和要求辦理報規報建手續。資規局審批建房戶申報的修建性詳細規劃,住建局審批初步設計方案,再由資規局核發《建設工程規劃許可證》,由住建局核發《建設工程施工許可證》。

8、嚴禁房地產項目轉讓國有土地實施個人建房和集體土地上違法建設大型別墅和私人會館(第二十九條、第三十條)

嚴禁在集體土地上砌圍墻圈土地違法建設大型別墅和私人會館等,禁止為其以項目名義報批國有土地。

9、嚴格監督檢查(第三十一條、第三十二條、第三十三條)

建房批后監管實行屬地管理、分級負責的原則。村(社區)發現未經審批或未按審批進行建設的,應當及時制止并報告街鎮。街鎮對建房全過程承擔巡查、監管等主體責任,實行放線定位、基礎完工、頂層封頂三個階段檢驗和日常不定期跟蹤檢查登記制度,對每個階段檢查做好登記臺賬,發現違法建設行為,應立即下達書面停工通知書,嚴格依法處置。

區人民政府對個人建房管理實行“定期調度,定期督查”制度,對巡查不力、違法建房查處不到位等行為,對不作為、亂作為、慢作為等行為予以通報和問責;個人建房管理工作納入區對街鎮、相關部門的年度考核。

(三)標準更切實際

1、調整都市區與非都市區范圍(第二條第四款)

參照長沙市人民政府《關于調整征地補償標準的通知》(長政發〔2018〕10號)中對貨幣補貼和非貨幣補貼區域的劃分,結合望城經開區范圍變化,都市區范圍增加:望城經開區規劃范圍內原烏山鎮區域、望城高新區規劃范圍內原銅官鎮區域和茶亭鎮區域。

2、明確個人建房基準戶型占地面積(第十條)

按照市國土局《關于規范和改進農村宅基地管理的實施意見》(長國土資政發〔2018〕46號)規定,基準戶型為一戶4人(及其以下),每基準戶宅基地占地面積不超過100平方米,1人戶型占地面積不超過60平方米,2-4人戶宅基地占地面積不超過100平方米。

3、明確建房分戶的基本原則(第九條)

獨生子女住戶不論幾代人,均認定為一個家庭戶型;父母必須伴靠一名本集體經濟組織的子女建房;特殊情況由區個人建房聯合會審核認定。

4、鼓勵宅基地退出(第十八條)

推進非都市區范圍農村宅基地復墾,建房戶自愿退出宅基地或放棄宅基地申請資格的,參照長沙市望城區預拆遷安置操作規程進行補償(或補助)。由街鎮向資規局提出復墾申請,資規局報區人民政府審定后組織實施,相關資金從耕地開墾費中予以安排,節余的新增建設用地指標和耕地指標由區政府統籌使用,復墾后的土地權屬不發生變化。

(四)程序更簡化(第十四條)

原先辦理手續時,國土和規劃部門分開申請辦理,需要填寫二份建房申請表,機構改革后,只需要填寫一份建房申請表、一次踏勘、一次核發規劃許可和建房許可文件。

長沙市自然資源和規劃局望城分局

2019年7月23日


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